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上半年房价收入比再创新高 高层接连表态严控房地产高杠杆

——上半年房价收入比再创新高 高层接连表态严控房地产高杠杆
宜兴楼市速递2019年08月11日 11:53   来源：华夏时报
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[导读]上半年房价收入比再创新高 高层接连表态严控房地产高杠杆
　　2019年上半年，在经历了楼市“小阳春”的燥热后，房价和地价也迎来了新的高点。
　　8月1日，易居研究院发布50城房价收入比报告显示，2019年上半年全国商品住宅房价收入比为8.4，相比2018年的8.3继续小幅上升，再创1998年以来的新高。报告还指出，2016年以来的本轮楼市短周期上行期持续至今，全国房价收入比已超过2005年-2010年（2008年除外）的楼市大行情。
　　不过，上涨的势头即将受到抑制。近日，中共中央政治局会议（下称“会议”）和央行接连表态，保持房地产金融政策连续性稳定性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，并且要加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示。
　　合硕地产首 席分析师郭毅接受《华夏时报》记者采访时表示，从会议和央行的表态可以明显看出决策层对于房地产行业在资金层面上的定向收紧。未来下半年可能房企融资的渠道会逐渐减少，融资成本会不断提升，同时融资的难度也会逐渐增加。对于企业来说，首先要衡量资金风险，包括财务成本，这样就能相对客观地去评判未来的市场布局和拿地的价值。
　　高杠杆大型房企将被监管
　　近期，房地产调控收紧的政策接踵而至，而在最近的一周里，中央政治局、央行等高层表态的声音不断传出。
　　7月30日，政治局会议再度提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，并首 次明确不将房地产作为短期刺激经济的手段。转天，央行在网站刊文称，7月29日召开的银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会同样强调了“房住不炒”， 保持房地产金融政策连续性、稳定性。保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。
　　“在过去经济发展过程中，的确出现过为了短期经济稳定的目标而放弃房地产长效机制的落地执行的现象。”中原地产首 席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示，本次会议首 次明确了经济不稳定不应依赖房地产刺激。
　　而央行座谈会则对信贷结构优化给予了更为明确的指导。易居研究院智库中心总监严跃进表示，近期虽然看上去部分银行贷款额度比较紧，但不排除实际过程中审核力度不够，依然存在违规资金通过各种渠道流入到房地产的现象。今年下半年若是金融环境有松动的可能，那么依然需要管控好资金，防范各类违规资金进入到楼市。
　　而会议中尤其提到了对高杠杆经营企业的有息负债规模和资产负债率等数据的管控。据乐居财经4月发布的2018中国上市房企资产负债率排行榜T OP100，前87名的房企2018年资产负债率都超过了70%的警戒线，超过80%的也有51家，其中融创、碧桂园、泰禾、华夏幸福、万科等知名头部房企都排在前20位。另外相关数据显示，截至2018年末，176家房企总有息负债规模为68456亿元，同比增长16.6%。
　　地市未见明显降温
　　郭毅指出，房地产是资金密集型的行业，企业在运用高杠杆的过程中，如果一旦预期过于乐观，在土地价值的考量和未来市场的价值判断上有失偏颇的话，就很可能造成系统性的风险。今年虽然有这么严格的政策管控，但是在很多一二线城市还是频频爆出了地 王，可以说是“宽信用、松货币”的状态造成了部分资金流入到房地产行业，形成过高的未来市场预期的实际体现。
　　事实上，自从4月19日的政治局会议重提“房住不炒”后，房企的日子已经不那么好过了。5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，被认为是收紧房地产企业国内融资的重要风向标。此后，6月部分房企转向海外融资，导致境外融资数据一个月内大涨436%。
　　然而政策面的收紧，没能阻止房企在热点城市出手拿地。中原地产研究中心统计数据显示，6月土地市场继续活跃，一二线热点城市卖地合计高达3609亿，同比上涨高达52%，环比上涨幅度也达到了14%。单月卖地过百亿的城市多达13个，这也是最近一年的高点。
　　为了抑制土地市场过热，7月12日发改委又宣布，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。
　　不过从最近一周的成交数据来看，虽然部分房企拿地金额有所减少，但重点城市的土地市场仍然未有明显降温：7月29日，杭州又出现“百亿土拍”，滨江集团分别以总价43.3亿元和15.74亿元竞得了钱江世纪城和萧山两个住宅地块，绿城获得金沙湖住宅地块，成交总价44.29亿元；7月31日，成都又现新“地 王”，锦江区林家坡片区纯住宅地块楼面地价19800元/平米，再创成都土拍楼面价新高。
　　企业停止拿地了吗？
　　郭毅认为，未来下半年可能房企融资的渠道会逐渐减少，融资成本会不断提升，同时融资的难度也会逐渐增加。对于企业来说，首先要衡量资金风险，包括财务成本，这样的话就能相对客观地去评判未来的市场布局，以及拿地价值判断。
　　随着楼市政策的收紧，一向以高杠杆、高负债方式运行的房企资金面越来越紧张，其资金链的脆弱性也爆发出来。据人民法院公告网的数据显示，2019年前7个月，有接近300家房地产企业发布破产公告。记者发现，其中不少都是因为负债率高，资金链断裂导致的。例如5月31日公布的山东浩然房地产开发有限公司破产清算案中，文书公布，截至2019年5月20日该公司资产评估总额为1.68亿元，负债总额为2.18亿元，资产负债率为129.75%。
　　春江水暖鸭先知。小阳春转瞬即逝后，房企也要做好“过冬”的准备。
　　7月30日，有媒体报道富力地产发布内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》，要求2019年下半年原则上暂停拿地工作，以完成项目销售目标为第一优先级。不过话音未落，富力旗下包头市富润房地产开发有限公司就宣布以1.4亿元摘得包头市青山区一宗地块，同期还获得淮南市占地395.83亩的两幅地块。
　　严跃进表示，今年下半年预计部分房企在发债等方面会比较节制，同时也会积极进行债务的清偿，以降低资金方面的压力。
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