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刚刚，扔出王炸！商品房预售资金要全部直接存入监管账户！

宜兴楼市情报2021年03月09日 08:40   
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[导读]昨天天下午，我市住房和城乡建设局发布公告，对《宜兴市商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》及实施细则征求意见。宜兴市商品房预售资金监管办法（征求
昨天天下午，我市住房和城乡建设局发布公告，对《宜兴市商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》及实施细则征求意见。

宜兴市商品房预售资金监管办法
（征求意见稿）
第一条  为维护房地产市场正常秩序，防范商品房交易风险，保障预售商品房当事人的合法权益，规范商品房预售资金的监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《无锡市商品房预售资金监管暂行办法》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条  本市行政区域内经批准预售的商品房项目，其商品房预售资金的收存、拨付和监督管理适用本办法。政策保障性住房、省级及省级以上重点工程项目、政府投资项目不适用本办法。
第三条  本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称“开发企业”）预售商品房时，由购房人支付的具有购房款性质的定金、首付款以及后续付款（含银行按揭贷款、住房公积金贷款）等全部房价款。
第四条  宜兴市住房和城乡建设局为本市商品房预售资金监管的主管部门（以下简称“主管部门”），负责本办法的组织实施。由主管部门设立商品房预售资金监管机构（以下简称“监管机构”），负责商品房预售资金的具体监管工作，监管机构应当对新建商品房预售资金的缴存、使用、拨付情况依法监督检查。中国人民银行宜兴市支行、无锡银保监分局宜兴监管组负责指导、监督商业银行执行商品房预售资金监管规定。
第五条  商品房预售资金监管期限，自核发商品房预售许可证开始，至办理不动产首次登记后止。
第六条  监管机构负责建立统一的商品房预售资金监管系统（以下简称“监管系统”），通过监管系统实现预售资金信息化管理。
第七条  本市范围内具备保证资金安全、规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件的商业银行可以成为商品房预售资金监管银行（以下简称“监管银行”）。
监管银行应当与监管机构签订《商品房预售资金监管合作协议》，积极配合监管机构做好商品房预售资金监管工作。
第八条  开发企业在办理商品房预售许可前，应当与监管机构商定后选择监管银行开设商品房预售资金监管专用账户（以下简称“监管账户”），并与监管机构、监管银行签订商品房预售资金监管协议（以下简称“监管协议”）。一张预售许可证对应一个监管账户。监管账户内的资金（以下简称“监管资金”）不得提现和挪用。
第九条  开发企业应当在销售现场公示商品房预售资金监管银行及监管账户等信息。开发企业应当协助购房人将商品房预售资金直接存入监管账户，不得使用其它帐户收取预售资金。
购房人应当将支付的商品房预售资金全部直接存入监管账户。
购房人申请按揭贷款的，贷款银行或住房公积金管理中心应当将按揭贷款直接发放到监管账户。
第十条 监管机构对监管账户内用于房屋建筑安装、区内配套设施建设等费用的资金额度进行重点监管（以下简称“重点监管资金”），重点监管资金必须用于预售项目工程建设，拨付对象须为参建单位，保证专款专用。开发企业在可提取资金之前确已提前支付的工程款项，经监管机构审核符合条件的，该部分资金可以拨付到开发企业。
重点监管资金标准由主管部门明确，在商品房建安造价和装修造价平均水平发生较大变化时，由主管部门适时调整公布。
重点监管资金额度（元）=重点资金监管标准（元/平方米）×预售建筑面积（平方米）
第十一条  监管机构根据工程形象进度设定重点监管资金拨付节点和拨付比例，对监管账户内预售资金的使用进行管理。
在相应的工程形象进度节点，监管账户内入账预售资金总额超出应留存重点监管资金额度的，开发企业方可申请提取监管资金，用于工程建设。
监管账户内入账预售资金总额超出重点监管资金额度的，超出的资金部分，开发企业可通过监管系统直接申请提取。
第十二条  开发企业申请提取重点监管资金，应当向监管机构提交用款申请和资金用途证明等有关材料，并对材料的真实性负责。
开发企业申请提取可用资金，监管机构应当在规定时限内完成审核，对符合本办法规定条件的，向监管银行下达拨付指令；对不符合条件的，向开发企业出具不予以拨付通知书。监管银行在收到监管机构拨付指令后，应当在规定时限内按照监管协议中受托支付约定完成资金支付。
第十三条  开发企业申请重点监管资金拨付节点更新，应当向监管机构提交更新申请书，并按节点提供相应材料。监管机构经现场勘查符合条件后，在监管系统中更新拨付节点。
第十四条  对信用优秀的房地产开发企业可以适当提高重点资金监管拨付比例。对信用不良的房地产开发企业可以适当下调重点资金拨付比例。
第十五条  入账资金未满重点监管资金额度，开发企业与购房人解除购房合同的，开发企业可持合同注销证明向监管机构申请退回相应购房款；入账资金超出重点监管资金额度，开发企业与购房人解除购房合同的，由开发企业自行结算退款。
第十六条 监管项目完成不动产首次登记后，开发企业可向监管机构申请监管终止。经核实，情况属实的，监管机构完成剩余资金拨付后，当次预售资金监管终止。
第十七条  因开发企业的原因导致监管项目中途停止建设或拖欠农民工工资引发群体性事件的，主管部门可启动应急措施，协调相关部门监督监管账户内资金的使用。
第十八条  开发企业存在下列行为之一的，由监管机构责令改正；拒不改正、情节严重或者造成严重后果的，可暂停该项目监管资金拨付、限制或暂停商品房合同签约权限，并将其违规行为予以公示，记入房地产开发企业信用档案；造成损失的，承担相应法律责任：
（一）未在销售现场公示监管银行及监管账户等信息的；
（二）未按本办法规定将商品房预售资金存入监管账户的；
（三）以收取其他款项为名变相逃避监管的；
（四）提供虚假材料申请拨付监管资金的；
（五）未按本办法规定使用商品房预售资金的。
第十九条  商业银行有下列情形之一的，由金融监管部门责令改正，按照相关规定进行处理；拒不改正、情节严重或者造成严重后果的，监管机构暂停与其签订监管协议；造成损失的，承担相应法律责任：
（一）监管银行未按规定或者监管协议约定及时拨付监管资金的；
（二）监管银行擅自拨付监管资金，或者挪用商品房预售资金的；
（三）按揭贷款银行未按规定将商品房预售资金直接划入监管账户的。
第二十条  监管机构工作人员在监管工作中玩忽职守、滥用职权、****的，由主管部门依法予以处理；构成**的，依法追究刑事责任。
第二十一条  本办法由宜兴市住房和城乡建设局负责解释，实施细则由宜兴市住房和城乡建设局制定。
第二十二条  本办法自2021年 月 日起施行。
宜兴市商品房预售资金监管实施细则
（征求意见稿）
为贯彻落实《宜兴市商品房预售资金监管办法》（  〔  〕 号），维护商品房交易双方的合法权益，保障商品房预售资金安全，特制定本实施细则。
第一条 宜兴市住房和城乡建设局房地产市场管理科、房屋交易管理中心负责本市商品房预售资金的具体监管工作（以下简称“监管机构”），对违反商品房预售资金管理的行为依法进行查处。
第二条 与房地产开发企业（以下简称“开发企业”）签订商品房预售资金监管协议的当地商业银行（以下简称“监管银行”）与商品房预售资金监管系统（以下简称“监管系统”）实行联网后，方可开展预售资金监管业务。监管银行应当向监管机构提供营业执照、组织机构代码证、《中华人民共和国金融许可证》，并与监管机构签订《商品房预售资金监管合作协议》。
有关部门拟对商品房预售资金监管专用账户（以下简称“监管账户”）进行查封、冻结和扣划，监管银行有义务证明商品房预售资金及监管账户的性质，并及时书面告知监管机构。
第三条 开发企业在办理商品房预售许可前，应当与监管机构、监管银行共同签订统一格式的《宜兴市商品房预售资金监管协议书》（以下简称“《监管协议》”），并设立监管账户，明确三方的权利、义务、责任。签订《监管协议》前，开发企业应当向监管机构提供下列材料：
1、《宜兴市商品房预售资金监管开户申请表》；
2、《营业执照》；
3、监管项目的工程预算书、建设工程施工合同、工程形象进度表、各阶段资金使用计划、房屋建筑面积预测报告；
4、《诚信承诺书》；
5、监管机构认为需要的其他相关资料。
第四条 开发企业与贷款银行签订按揭贷款合作协议时，应当明确约定按揭贷款必须直接划入项目监管账户，同时将按揭贷款合作协议上传至监管系统报备。
开发企业在销售过程中增加、调整按揭贷款合作银行的，应当在按揭贷款合作协议签订或调整后三个工作日内将新增或调整的按揭贷款合作协议上传至监管系统报备。
第五条 重点监管资金标准为毛坯房3500元/平方米，成品房再增加1500元/平方米的装修额度，为5000元/平方米。
重点监管资金额度=重点资金监管标准×预售建筑面积
第六条 开发企业各节点可申请使用的重点监管资金拨付比例如下：
1、多层建筑完成地上50%形象进度且高层建筑完成地上30%形象进度的，累计可以申请不超过重点监管资金额度的30%； 
2、单张预售许可证上所有楼幢均为高层建筑，完成地上60%形象进度的，累计可以申请不超过重点监管资金额度的40%；
3、形象进度达到主体结构封顶的，累计可以申请不超过重点监管资金额度的50%；
4、形象进度完成外立面施工并拆除脚手架的，累计可以申请不超过重点监管资金额度的60%；
5、通过竣工交付验收，累计可以申请不超过重点监管资金额度的95%。
6、完成不动产首次登记的，可以申请拨付剩余资金。
在上年度宜兴市房地产开发企业信用考评中被评为A级的开发企业，当年度重点监管资金拨付比例在1-4各节点可提高10%；连续三年及以上被评为A级的开发企业，当年度重点监管资金拨付比例在1-4各节点可提高20%。在上年度宜兴市房地产开发企业信用考评中被评为D级的开发企业，当年度重点监管资金拨付比例在1-4各节点降低10%；连续三年及以上被评为D级的开发企业，当年度重点监管资金拨付比例在1-4各节点降低20%。
第七条 监管账户内入账预售资金总额超出应留存重点监管资金额度后，开发企业申请使用重点监管资金额度内的资金，应当按照申请时达到的拨付节点和拨付比例提出用款申请，申请人应当如实填写、提交下列材料，并对材料的真实性负责： 
1、《商品房重点监管资金拨付申请表》；      
2、授权委托书及受托人身份证复印件；
3、申请施工进度款的，提供开发企业、施工企业及监理公司三方联合出具的《商品房重点监管资金拨付证明表》；
4、申请购买建筑材料、设备款的，提供购销合同及监理单位证明；
5、申请设计、监理、勘测等相关费用的，提供相关合同或缴费证明；
首次拨款后，之后每次申请重点监管资金拨款时，开发企业还应提供上一次申请用款事项的相应票据。当监管项目通过竣工交付验收后，开发企业可直接提出用款申请，无需提供材料和票据。
监管账户内入账预售资金总额超出重点监管资金额度的，超出的资金部分，开发企业可在监管系统中直接申请提取。
第八条 开发企业申请提取重点监管资金，监管机构应当自受理之日起2个工作日内完成审核，并向监管银行下达拨付指令。开发企业申请提取超出重点监管资金额度的资金，监管机构应当自受理之日起1个工作日内完成审核，并向监管银行下达拨付指令。对不符合拨付条件的，监管机构向开发企业出具不予拨付通知书。
监管银行应当在收到监管机构拨付指令的1个工作日内，按照监管协议中受托支付约定完成资金支付。
第九条 开发企业申请重点监管资金拨付节点更新，应当向监管机构提交更新申请书，并按节点分别提供下列材料：
1、多层建筑完成地上50%形象进度或者高层建筑完成30%形象进度、高层建筑完成地上60%形象进度、主体结构封顶以及完成外立面施工并拆除脚手架的，提交开发、施工、监理单位三方出具的证明文件；
2、通过竣工交付验收的，提交建设主管部门出具的《宜兴市建设工程竣工联合验收结果告知单》；
3、完成不动产首次登记的，提交不动产首次登记证明。
监管机构应当自受理之日起3个工作日内完成审核及现场查勘，符合条件的，通过监管系统更新重点监管资金拨付节点。
第十条 监管账户设立后，不得擅自变更。开发企业因特殊原因申请变更监管账户的，应当与原监管银行协商一致后到监管机构申请，经监管机构批准后解除原监管协议，同时重新签订新的监管协议，将原监管账户的结余资金全部转入变更后的监管账户。开发企业在申请变更监管账户期间，暂停该监管项目的预售。
第十一条 监管银行应当按月出具监管项目的预售资金收缴、支出情况对账单，并在对账单中明确资金支出用途。开发企业应在每月15日前完成上月监管账户入账核账报表的上报工作，未及时完成的，监管机构可在其完成前暂停该项目监管资金拨付。

第十二条 开发企业有违规行为的，根据情节轻重，由监管机构采取约谈企业负责人、责令限期整改、暂停监管资金拨付、暂停网签备案、暂缓后期预售许可办理、记入企业信用档案和社会公开等方式予以处理。商品房预售资金监管相关工作人员在监管工作中玩忽职守、滥用职权、****的，由其所在单位或者上级主管部门依法予以处理；构成**的，依法追究刑事责任。

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